20代独身OLが新築タワーマンションを購入した理由

こんにちは！まいっち（@OL02749316）です。

2019年末、1年の振り返り記事に新築タワーマンションを購入したことに関する内容を記載しました。↓↓

olmaitti.hatenablog.com

マイホームとしてマンションを購入するというと、結婚して、あるいは子供ができたことをきっかけに購入に踏み切るというのが一般的でしょうか。

私はまだ結婚はしておらず、独身で企業に勤める普通のOLです。

さらに、マイホーム（不動産）購入については賛否両論あるのが常です。

そんなマイホームについて、なぜこのタイミングでマンション購入を決意したのか、実需・投資両方の視点から私の考えをまとめたいと思います('ω')ノ

結論、私はこのタイミングで購入して良かった、と感じています。

 

1.マイホームのメリット・デメリット

一般的にマイホームを持つことについて、メリットとデメリットは何があるでしょうか？

 住まいについて、よく話題になる話があります。

「賃貸が良いか？それとも持ち家が良いか？」

この問いについて、断言できる答えはありません。

その人の置かれている状況と、問いの対象である住まい（賃貸物件、または持ち家）の概要で異なるからです。 

そのため、一般的に言われている賃貸と持ち家のメリットとデメリットについて整理してみます！

賃貸

【メリット】

• 気軽に転居できる
• 住宅ローンや固定資産税の支払いがない

【デメリット】

• 家賃を払い続けなければいけない
• 資産にならない

持ち家

【メリット】

• 比較的スペックの高い家に住むことができる
• 資産になる

【デメリット】

• 高額な費用を支払う必要がある（ローン支払いが負担になることも）
• 設備等のメンテナンスが必要
• 想定以上に資産価値が低下している場合がある

マンションを購入した私が言うのもなんですが、上記の長短をベースに考えて一生涯を通してどちらがリスクがあるかというと、「持ち家」だと考えます。 

家賃を一生涯払い続ける金額と、住宅を購入して物件費・メンテナンス費・税金等をトータルした金額を比較すると、大概「ほぼ同等」あるいは「住宅購入の方が少し安い」という結果になります。

また、持ち家推奨意見として「月々のローン支払いの方が家賃より安くなる」という理由が上げられます。

ただし、これは現状の自身の支払い能力がローン返済期間ずっと保たれる場合のみに適用できる考え方です。

サラリーマンは基本的に安定とは言われてますが、今の時代何が起こるかわかりません。今より給料が下がらない可能性はゼロとは言えません。

賃貸であれば残念ながら給料が下がった場合は、家賃を下げた賃貸に引っ越せますが、持ち家の場合、ローン支払いが辛くなると「売却or賃貸に貸し出し」という方法をとる必要性が出てきます。

賃貸で引っ越すより、「即効性」や、必ず売却または賃貸に貸し出せる「確実性」はかなり不安定なものだと言えます。

また、売却した場合も購入当時よりも資産価値が大きく落ちている可能性だってあります。

資産価値の下落理由としては、購入当初の高値掴み・不動産相場の低下・立地相場の低下が主に上げられます。

だから、持ち家は生涯で考えるとリスクがあるのです。

・・・この時点では、持ち家デメリットを自分で書いて、かなり自分の首絞めてます（　＾ω＾）ｷｬｰｰ

しかし、このリスクをしっかり認知して、リスクの対策案をしっかり練ることができていれば、持ち家も諦めることありません！

あのタワマンだって購入対象にしっかり入れることができます。

2.購入マンション概要

ここで、私が購入した物件について少し紹介させてください。

物件がバレちゃうと恥ずかしいので、所々カモフラージュしながら(/ω＼)

【立地】

• 日本の主要都市、中心地
• 駅徒歩10分弱
• タワマン建築数が少ない

【築年数】

• 新築（まだ建築中）

【間取り】

• 2LDK＋WIC＋SIC（約60㎡）

【階数】

• 低層

【価格】

• 3500万円程

【購入時期】

• 2019年
• 販売第二期で購入

【規模】

• 総戸数200戸以上
• 約30階建

【その他】

• 定期借地権（借地期間70年）

 ざっと上げるとこのような感じです！

カモフラージュしすぎて分かりにくいかと思いまずが、ご了承ください・・・。

規模からお分かりの通り、所謂タワーマンション※ってやつです。

※タワーマンションの定義はありませんが、高さ60m以上の建物を「超高層建築物」と呼びます。（建築基準法）高さ60mを一般マンションの階数で考えると約20階建となるため、一般的に階数20階建以上を「タワーマンション」と呼ぶことが多いです。

3.購入理由

この物件の購入を決心した点は、上記に特記した物件概要全てです。

むしろこの条件がひとつでも欠けていたら、この物件は見送りしていた可能性が高いです。 詳しくは順に説明します。

また、将来ライフスタイルに変化があったときに賃貸に出すなり、売却するなりの可能性は大いにあることを前提にした条件で選びました。

家賃支払いがもったいない

マンションを購入しようと考え出したのは、現在賃貸マンションに住んでいることが発端です。

私は社宅に住んでいるわけでもないので、毎月それなりに高い家賃がかかります。

「家を買っても家賃と同程度の支払いで済む」

「家賃支払いはお金をドブに捨ててるようなもの。何も資産は残らない」

そう考えるようになりました。

とにかく毎月の支払いを抑えたいため、家賃を下げることを検討し、新たに賃貸探しをしていた時期もありました。

しかし、これは自分自身の判断基準が高いせいもありますが、これだけは譲れないという条件（オートロック、三点独立、最寄り駅条件など）が多すぎてそれを満たす物件は、やはり現在同等の家賃（頑張ってもマイナス数千円）となってしまうのです。 

なんとなく、マイホーム購入はいつか結婚した後と思っていましたが、今でもいいんじゃないか？と考えるように。

（この考えを確信に変えた経緯は、「独身ゆえの住宅ローン活用」で説明します）

立地、間取り

物件を探す上で、絶対的に重視した点は、以下2点です。

◆資産価値が落ちにくい立地

◆需要が高い間取り

マイホームは、一般的に資産になると言われていますが、選択を間違えると負債になります。

建物の価値に大きく影響するのが立地です。

• 著しい人口減少がない（増加していればベスト）

　⇒現時点で人口減少の傾向が見られる地域は、将来的にも減少が続く可能性が見込まれます。すると住居の需要は下がり、現存する建物価値も下がります。

• 駅から近い（徒歩5分圏内がベスト）

　⇒現存する建物価格は駅からの距離が遠くなるほど、価格下落幅が大きくなる傾向があります。

• 校区が良い

　⇒子育て世代が重視する点は、校区です。住居の住所で校区は決まってくるので、住所の重要性は高いです。

私が購入した物件は基本的に上記の条件を満たしています。

一点、駅からの徒歩距離は残念ながら5分を超えていますが、その他でカバーできそうなのでOKとしました。

これが徒歩15分とかになってくると、なかなか厳しいと思います。

また、このエリアはタワーマンションの棟数が他の都市部と比べて少なかったため、埋もれるリスクが低いという特徴がありました。

そして、間取りも大きく影響します。

人気の間取りは価値が下がりにくいです。人気の間取りとは、「わかりやすい平面プラン」「採光量が多い（全ての部屋が窓に面する）」「部屋が独立している（簡易パーテーションでない）」等が上げられます。

例として、以下2プランを比較してみます。どちらも2LDKのプランです。（引用元：https://www.homes.co.jp/cont/living/living_00433/）

Aプラン

Bプラン

【Aプラン】

リビング全体が窓に面していることで、明るいリビングにすることができるプラン。

ただし真ん中の部屋は窓がない。独立した部屋というよりは、引き戸の開け閉めでリビング一体として利用しやすい。半1LDKのような感覚。

【Bプラン】

居室全て（リビングダイニング、部屋2つ）が窓に面しており、各部屋で明るさを確保できる。※洗面・トイレ・キッチン等は居室ではないですよ！

部屋の独立性も確保できるため、きちんと2LDKの役割を果たしてくれる。 

私が購入した物件は、Bプランに近い間取りです。各部屋がきちんと独立したプランは、購入層が広く人気があるそうです。

価格（コスパが良い）

2LDK（60㎡）で3500万円という価格、どう感じましたか？

もちろん価格は立地によって異なり、詳細情報を載せてないので何とも言えないかと思いますが、この周辺物件の価格推移をみると、同じ間取り条件でおおよそ4500～5000万円ほどが現在の相場でした。

そうなんです。とってもお安かったのです(*´ω｀*)！

なぜ安いかというと、

◆定期借地権

◆低層

 この二つが大きな理由です。

定期借地権。これ、わりと嫌がる人もいる条件なのです。

定期借地権とは、事業主が土地の所有者から一定期間借りている土地のことをいいます。借地期間満了後は更地にして土地の所有者に返さなければいけません。

そうです。所有権ではないので、高いお金を出しても最終的に自分のものにならないのです。言い換えれば、自分の資産にはなりません。

定期借地権マンションの長短を簡単に整理すると以下のようになります。

【メリット】

• 価格が安い。同条件の所有権マンションと比較すると大体7～8割ほどの価格になる
• 土地の税金（固定資産税など）がかからない

【デメリット】

• 地代を支払わなければいけない
• 建物を壊すための、解体積立金を支払わなければいけない
• 住宅ローンを組みにくい

ではなぜ定期借地権の物件を選んだのか？主な理由は以下の通りです。

• 賃貸に出す場合、定期借地はマイナス要因とはならない

　⇒購入を嫌がる人はいますが、もし賃貸に出したとしたら借主はとくに所有権のマンションかどうかなんて気にしません。家賃設定も所有権マンションと同等にできるため、利回りを高くすることができます。

• 借地期間が70年と長い

　⇒例えば30年後に住み替えたい場合、残存借地期間は40年なので、次に購入したい人も住宅ローンを組みやすいのです。（残存が短くなると組みにくい）

• そもそも所有権物件も70年後なんて超老朽化している

　⇒70年後、更地にすることはあまりデメリットではないと思います。建物は劣化していくものです。築70年のマンションって実際かなり古くて活用に困ります。

• 管理費の上限がある

　⇒一般的に管理費は上がる一方ですが、残された命が決められている定期借地権マンションは一定期間を過ぎると、解体に向かうために管理費が安くなってきます。

次に、なぜ低層を選んだのか？

もちろん高層階で街の景色を一望できるところに住みたかったという野望もあります(*ﾉωﾉ)

でも価格が高いのです。これは当たり前のことですが、加えて賃貸に出す可能性があることを考慮すると、低層は思いのほかメリットがあります。

いくつかの分譲マンションを見ていると、階数がひとつ上がるごとに50～100万円ほど価格が上がる傾向でした。

対して、同じエリアの賃貸募集要項を見ると、階数がひとつ上がるごとに1000円～ほど家賃が上がる傾向でした。

100万円の値上がりを1000円の家賃で回収しようとすると、1000ヶ月＝84年かかります。

つまり、階数があがるごとに費用の回収率（利回り）は悪くなるのです。

低層でも十分な賃貸需要があるので大きなメリットだと感じています。

独身ゆえの住宅ローン活用

私が独身である今、購入に至った最大の理由はこれです。

住宅ローンはご存知の通り、超低金利の借金です。フラット35で現在0.53％程。変動金利だとさらに低くなります。

このおかげで私たちは多額の住まいを購入することができるのですが、基本的に住宅ローンは1世帯に1つしか組めません。しかし、独身中に住宅ローンを組んだ2人が結婚すると、1世帯なのに2つの住宅ローンを組めている状態になります。

低金利の借金を2つも組めていることにメリットを感じています。

マンションを保有している2人が片方のマンションで同居を始めれば、もう片方のマンションは賃貸に出すことができます。住宅ローンはもちろん自己居住用ですが、賃貸に出しても良い理由になります。

もちろん、夫婦そろって負債になりかねない物件を持っていたら、将来大変になってしまうのは間違いなしですが・・・(*_*)

将来は読めない

 ここ10～15年ほどで、不動産価格はものすごい勢いで上昇しています。

出典：国土交通省「不動産価格指数（住宅）」

そして、もうそろそろ価格下落が来るのでは？とも言われています。

そう考えると、 今は高値掴みとなっている可能性も十分あり得ると思います。10年ほど前にマンションを購入した人たちは、今頃ウハウハなのも事実です。

売却時に損をしないためにも、購入時の高値掴みはネックになるとも先ほど説明しました。

しかし、そう言っているといつ買うことができるのかわかりません。

最終的には自分が買いたいと思ったときが買い時です。そう信じて、私はこのタイミングでの購入を決意しました。物件の選定は入念に行って。

最後までお読みいただきありがとうございました！今から引き渡しが楽しみで仕方ないです(*´ω｀*)

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